用最少的钱选合适的房：少壮派买房中生代换房

房子可以算是家庭当中最大的一笔支出了。房价究竟是涨是降？大部分市民似乎在以“看热闹”的心态关注着这个“最值钱”的话题。更多的人还在期待着，泡沫的破灭后，手中的银子可以购得更大的面积。

实际上，观望者依然是有房可住者，对于需要购房解决实际居住状况的，就这样守株待兔可不行。根据自己的实际情况选择最合适的付款方式，想想看应该贷款多少，贷几年。如同一个职业拳击运动员，要取得最后的胜利，不仅要靠实力(手里的银子)，还要靠战术(怎样用钱)。用最少的钱买最合适的房，这才是蛇年筑巢置房的关键。

少壮派买房

23岁到30岁的购房者完全符合“羽量级”的标准。他们年轻，这群80后的新生力量们一般处于没有家庭负担或者刚刚成立家庭的阶段。一直以来他们都处于消费随意的状态，更多的人愿意花明天的钱享受今天的生活。他们对职业的规划没有成型，对未来的生活充满希望，认为经济独立并非难事。积蓄很少，甚至没有积蓄。如果买房子，首付都要由家庭来负担。

生于20世纪80年代的年轻人大部分受过高等教育，从职业生涯的角度讲，他们的起点不错而且未来的发展不可限量。尤其这个群体具有年龄优势，所以一般贷款相对比较容易。年龄越小贷款的年限也就越长，所以“羽量级”选手们通常可以顺利地贷到20年的年限。年轻人买房子首先会选择新房子，而且户型也不会太大，交通的便利是年轻人选择房子时重要的参考条件。这样的房子更容易给出比较高的评估价格，所以贷款金额就比较高。

但是年轻人贷款也存在“贷款信用危机”。现在的年轻人是使用人数众多的群体，花钱后没有及时还款很容易造成负面的信用记录。所以，年轻人最好在使用信用卡的时候考虑到未来的经济生活，细心呵护自己的信用记录。

“中生代”换房

这个群体年龄段在30岁到50岁之间，他们一般是拥有了一套住房。但出于孩子上学、工作调动等原因不得不再考虑购房。如果是已经贷款买了一套房子，现在的政策显然对他们是不利的。因为“中生代”换房的贷款利率会有10%的上浮。这类人第一次选择贷款，如果有公积金的话，压力就会小很多。

“中生代”再购房面临的是上有老下有小的紧张局面，贷款时尤其要注意合理安排好家庭的支出。不要轻视每个月扣除的那笔贷款。银行对于这部分客户是比较信任的，因为他们正处于事业上升期，还款能力非常强。对于那些有置业升级的客户来说，贷款的年限也可以达到20年。当然，这部分借款人通常在考虑换房的时候已经有一定的经济基础。选择贷款时间的时候，更加灵活。

“退休群”选房

我国的退休年龄是女55岁、男60岁，尽管这个“退休群”已经没有了当年创业时候的选择危机，但是如何安置好自己的晚年生活也已经进入到议事日程。从投资偏好的角度来说，55岁以上退休群体大多是属于保守型的。他们的生活比较稳定，但是还需要考虑子孙后代在未进入正常生活轨道前的生活费用。为后辈们选房子成为了“退休群”的一个最大花销。

由于年龄已经成为这部分人贷款购房的一大制约条件。按照规定，贷款买房者的年龄不能超过65岁。“退休群”的贷款人显然已经非常接近“贷款底线”。所以银行在考虑这部分贷款者情况的时候都比较谨慎。

如果是申请商业贷款，一般这个群体的贷款者就要付出比较高比例的首付。不过好在这个年龄段的人群经过了几十年的奋斗，资金相对充裕。有很多不愿意贷款的购房者甚至愿意一次性全款购买。建议那些有公积金的购房者，在购房的时候使用公积金更划算，而全款购买动用资金量大，最好要先考虑到未来的生活是否不受影响。

“大款们”投房

对于这一类消费人群，一般不存在房贷的问题。但近几年，房地产价格不断创出历史新高。就在房价的泡沫越积越大的时候，大部分的购房者已经停止了脚步。但是我们也看到，房子不仅是遮风避雨的场所，它更能使人有安定感和成就感。

许多人都把拥有房产看作个人最大的财富。对于富豪消费者来说，房子属于看得见摸得着的实实在在的资产。尤其是目前的房产使用寿命都在50年以上，折旧率低。同资本市场波动性较大相比，投资房产可以享受相对稳定的升值。

就中国因土地稀缺性决定房价长期上升趋势不说，中国必定要经历城市化过程，尽管已经进行了1/4世纪，估计还要1/4世纪才能完成。在城市化的过程中，城市的房价总是向上走的。特别是2013年中央经济工作会议明确了大力推进新型城镇化建设的工作目标，这种趋势会更加明晰化。城市房价的根本逆转，估计怎么也要在后城市化阶段(1/4世纪以后)才会出现。

中国目前由于汇率扭曲、巨额外汇顺差原因，引致的过多货币头寸，需要寻找出口，房地产市场，无疑是它们的理想之地，从而支持甚至加速房产保值增值的空间。按经济周期计算，到目前为止，任何时候买房都是正确的，在未来可以预见的25年，非投机性买房还是越早越好。当然，相对于一国居民的收入增长，短期内不会出现房价过高的情形，但从长期看，“早买房早受益”依然像自然规律一样有效。

另外，投资房产不仅省时、省心，能发挥资金的杠杆效应，还能积累信用、提高身份、投机盈利。长期投资，稳步受益，风险系数低，这也许是富豪大佬们热衷房产投资的最有说服力的理由。